安心な不動産取引実務
重要事項説明書
※宅地建物の不動産を購入される方は、どのような物件を購入するのか、十分に理解して頂き購入頂きます。宅地建物取引業者として、しっかりと説明をさせて頂きます。
都合の良い誤解釈を招く、説明は避け、文章として提出しそれをご納得頂く書面が重要事項説明書です。
特別な場合を除き、弊社では取引前に１回、取引時に１回同じ説明をさせて頂き、十分にご理解の上、契約に臨んで頂けます。
尚、農地の売買についても分家住宅・店舗等のいわゆる農地法５条許可が必要な場合も作成致します。
宅地建物取引業者の表示
どこの、どのような不動産業者が、誰の許可に基づいて、どこの県の知事許可に基づいて、何度目免許更新を行われて、どこの事務所で重要事項の説明をさせて頂くがの記載します。
お店に入って直ぐに、不動産業者のいわゆる金看板と言う、業者表がございます。
そことしっかりと合致します。
複数不動産業者が取引に関わるパターンも有りますが、雛形は大体最大２社までのものが多いです。それ以上は別紙で添付します。
取引態様
媒介・代理・売主とありますが、メインは、媒介ですね！媒介とは仲介を意味しています。
仲介だから、媒介だから、売主だからといって説明が根本的に変わることはありません。
1.売主の住所・氏名
売主が本当に売主なのか？どこに住んでいて、登記簿謄本の住所と異ならないかの確認を致します。
2.物件の表示
土地であれば所在、面積、地目、合計筆数及び測量図類が有るか？実測売買であれば坪単価はいくらか？引渡までに測量をするのか？等の説明がなされます。
建物であれば、建物の面積、構造、築年月日等の記載がされます。固定資産税評価証明と登記簿謄本の面積が異なっていることがありますので注意が必要です。
もし、一緒でない場合は、どちらかを校正しないと金融機関のファイナンスで問題となることもありますので、事前に調査致します。
3.登記記録に記録された事項
登記簿謄本の表題部はここには記載されず、権利関係のみいわゆる所有権である「甲」欄の記載と、所有権以外の権利がある「乙区」の明示がなされます。
通常の取引であれば、ここに記載できますが、任意売却等ですと記載量が多いため、別添でつけることがあります。
契約書にて明示されますが、所有権以外の権利は購入者にとって不利・不要ですので、それ以外の権利は引渡までに抹消します。
4.都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
物件が都市計画上、市街化区域か市街化調整区域か等の説明を行います。又、都市計画道路いわゆる、「道路がかかる」と言いますが、幹線道路が購入予定物件に将来道路計画があるか否かの確認も致します。
都市計画道路以外の拡張計画も調査の上確認いたしますが、都市計画道路でないため、ここの欄には記入しません。
開発行為の制限の概要が有る場合がございます。
稲沢市の場合、市街化調整区域が市政の８０％以上で旧既存宅地の取引が多いです。そこで、区画形質の変更を開発といいますが、制限をされることがありますので、建築の際は注意してくださいと言うものです。
区画形質の変更とは、切土・盛土を言いますが、開発物件にはＧＬを変更するために変更届・若しくは許可が必要となる場合があり、事前に建築課に相談が必要な事もありますのでその点を十分に説明させて頂きます。
市街化には用途地域が定められており、その基準によっては建てられない建物面積・階数が決まってきます。
市街化調整区域には用途の指定はなく、開発審査会基準第１７号（旧既存宅地）と言う許可により、住宅等の建築の許可がなされます。
この時に先に申し上げましたとおりの、地盤面の高さ、高さは１０ｍ以下であるか？敷地面積は１６０㎡以上で有るか？昭和４５年１１月２３日以前の宅地であるか等の確認をしていきます。
それらに、合致しないと開発審査会基準第１７号の許可は受理できません。
次に道路ですが、道路にはそれぞれ、役所が道路の認定番号を付けていまして、道路に番号が付いています。その番号が付いているかいわゆる接道用件が満たしているとは言えません。
無論、道路番号が無い、現状道路扱いの道路も未舗装道路も様々ですが、これは建築課と土木課が協議の上、道路が道路法上の道路であるか否かの判定をしてその結果をご説明します。
その他、農地法があったり、文化財保護法があったり、様々ですが、農地法にも農業振興区域であるかにより、業務の進め方が異なります。
文化財保護法は稲沢市は概ね半分ぐらい指定が有りますのでご注意下さいと言うものを物件事に詳細に調査していき、ご説明させて頂きます。
5.私道に関する負担事項
購入物件の一部が誰かが通る予定があるか否かについて説明します。セットバックが有る場合もこれに該当することもあります。
6.飲用水･電気･ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
飲用水として、前面道路に埋設があるか？そして、管系何MMまで引き込みが出来るかを説明します。前面道路に水道が入っているというだけでは危ないです。
電気は、中部電力ですね、電柱が敷地に入っていることも調査致します。
ガスは東邦ガスの配管状況をお伝えします。
下水道ですが、合流式と分流式と言う方式により、有る場合があり、それにより将来の排水方法が異なってきますのでご説明します。
下水道がないエリアでは、合併浄化槽の埋設が無いとトイレ等が使えませんので、その時の放流先のＵ字溝等の調査もします。
ちなみにL字溝とか三角側溝には放流できないことが一般的です。
7.宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等（未完成物件のとき）
物件が完成されていないときにする説明となります。別添図面等でご説明し完成時の行き違いが無い様にご説明します。
8.当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か
現在稲沢市には指定がございませんが、岐阜方面とかは注意ですね。
9.当該宅地建物が土砂災害警戒地区内か否か
8.と同じです。
10.代金及び交換差金以外に授受される金額
今回の取引で、売買代金全額以外に売主・買主でお金のやりとりが有る場合の記載をします。
一般的には固定資産税精算金・水道加入権ぐらいで他は一般的に有りません。
11.契約解除に関する事項
契約に違反したときにどのような事になるかの記載がされます。一般的には手付金が解約手付の性質があり手付解約は、取引期間が長くなると、手付金の額の２割程度とされ、一定期間が経過すると違約金が増えます。
契約が守られないことが無いように段取りを踏みます、まず実務は有りません。
12.瑕疵担保責任に関する事項
見えない欠陥が有る場合はそれを記載します。建物ですとシロアリ、土地地中の埋設物等になります。詳しくは告知書となります。
13.瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
この法令は、具体的に処置のガイドラインと法が整備中ですので実行される事はもう少し将来になりそうです。
14.損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
契約を違反した相手方に、対して違約金を定める事になります。実際の損害額ではなく、額を定めることにより、後の紛争を回避します。
15.手付金等の保全措置の概要（業者が自ら売主の場合）
不動産業者が、売主の場合、手付金を持ち逃げしないように、する為の法律です。
16.支払金又は預り金の保全措置の概要
手付金・中間金等を売主が取引前に使ってしまう事を防ぐために、行う措置です。実務は仲介業者が保全することが多いです。
17.金銭の貸借のあっせん
融資の際に、仲介業者等が直接貸すことがあっせんと言うことが多いようです。弊社ではあっせんはごくごく希です。
18.割賦販売に係る事項
所有権移転と引渡しと売買代金全額の支払いが異なる時をいいます。弊社では執り行った事はありません。
19.供託所等に関する説明（宅地建物取引業法第35条の2）
各種法務局に、宅建協会不動産メンバーは供託金を積んで営業しています。万一の紛争等の時の連絡が記載されます。
20.付属書類
重要事項説明書に補足にて添付される、書類が列記されます。
21.その他
宅地建物取引主任者より取引主任証提示の上、以上の重要事項の説明を受け、重要事項説明書及び付属書類を受領しました。
宅地建物の取引に対し、説明することが義務化されていますが、農地等の際は説明の義務はございません。しかし
弊社では、転用をされる際には例外を除き、必ず説明をさせて頂いております。
様々な重要事項の説明書の書式がございますが、今回は愛知県宅地建物取引業の雛形に基づいてご説明させて頂きました。
最後まで誠にありがとうございました。
